Spoléhat na to, že růst cen nemovitostí smaže nahromaděné dluhy, se nemusí vyplatit. ČSÚ v údajích zveřejněných 15. července 2026 uvádí, že za rok 2025 ceny bytů v Česku meziročně vzrostly o 10,6 % a ceny rodinných domů o 6,7 %. Tvrzení, že dvouciferné zdražování plošně skončilo, proto neobstojí. Pro rozhodování o konkrétním domě či bytu potřebujete místní tržní odhad a aktuální vyčíslení závazků.
Jak může odkládání řešení dluhů dopadnout?
Následující příběh je modelový. Jména a detaily jsou smyšlené.
Marek z Olomouce si před třemi lety vzal několik spotřebitelských úvěrů na opravu staršího domu po rodičích. Když se dostal do finančních potíží a nestíhal splácet, uklidňoval se představou dalšího zdražování domů v okolí. Spoléhal na to, že dům má hodnotu 4 000 000 Kč a jeho dluhy ve výši 800 000 Kč se v poměru k hodnotě nemovitosti postupně zmenší. Věřil, že za dva roky dům prodá za pět milionů, zaplatí závazky a ještě mu zbude na nový začátek.
Marek se pokusil dům prodat sám za nadsazenou částku, ale zájemci nepřicházeli. Závazky mezitím narůstaly a věřitelé je začali vymáhat v exekuci. Později mu exekutor doručil dražební vyhlášku. Do dražby zbývalo několik týdnů a Marek se obával především ztráty bydlení.
Obrátil se na právníka, vyžádal si od exekutora aktuální vyčíslení dluhu včetně nákladů a nechal vypracovat tržní odhad domu. Kupní cena měla podle odhadu stačit na úhradu všech závazků. Právník s exekutorem nejprve ověřili podmínky prodeje a potřebné souhlasy. V tomto modelovém případě se podařilo zajistit zákonný postup prodeje a úplnou úhradu včas, takže se dražba nekonala.
Proč je spoléhání na prudký růst cen nemovitostí rizikové?
Vývoj se liší mezi byty, domy i regiony. Analýza zveřejněná ČTK 22. července 2026 uváděla za druhé čtvrtletí 2026 meziroční růst cen starších bytů v Česku o 13 % a rodinných domů o 9 %. V Olomouckém kraji přitom ceny starších bytů proti předchozímu čtvrtletí klesly o 5 %, zatímco ceny rodinných domů vzrostly o 6 %. Tato data nelze zaměňovat s celoroční statistikou ČSÚ ani z nich odvozovat cenu konkrétního domu.
Také nájemné má vlastní vývoj. Podle údajů za třetí čtvrtletí 2026 zveřejněných v e15 dne 26. října 2026 vzrostlo nájemné bytů 2+kk v Praze a Brně meziročně o 3 %, zatímco v Ostravě nájemné bytů 2+1 stouplo o 8 %. Jde o vybrané dispozice a města, nikoli o jednotné tempo růstu nájmů v celé zemi.
Při čekání na vyšší prodejní cenu je potřeba počítat s těmito riziky:
- Dluh se může dál zvyšovat o úroky z prodlení a náklady vymáhání. Růst ceny nemovitosti nemusí tyto náklady pokrýt.
- Nadsazená prodejní cena může odradit kupující a prodloužit prodej.
- Nařízená dražba má vlastní termín. Nabídnutí nemovitosti k prodeji ho samo neposune.
Jak pomůže přesný tržní odhad před prodejem nemovitosti v exekuci?
Odhad pomůže posoudit, zda očekávaná kupní cena pokryje všechny závazky a náklady. Nenahrazuje však souhlasy ani rozhodnutí potřebná k prodeji nemovitosti postižené exekucí. Jakmile vám hrozí dražba, kontaktujte exekutora a právníka. Nečekejte na den jejího konání.
Před udělením příklepu lze prodej odvrátit například úplnou úhradou vymáhané pohledávky, jejího příslušenství, nákladů exekuce a nákladů oprávněného věřitele. Vyžádejte si přesné vyčíslení ke dni platby a platební údaje. Po zaplacení ihned doložte úhradu exekutorovi a ověřte, že ji přijal a že dražbu neprovede. Úplným vymožením pohledávky i všech nákladů se exekuce provede; exekutor následně vyrozumí příslušné osoby a orgány o jejím skončení. Samotný příslib platby, dohoda s kupujícím ani složení kupní ceny do úschovy dražbu automaticky nezastaví.
Prodej mimo dražbu podle § 44a odst. 4 exekučního řádu vyžaduje písemný souhlas exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů. Majetek nesmí být postižen jinou exekucí. Cena musí dosahovat alespoň obvyklé ceny podle znaleckého posudku a je splatná při podpisu smlouvy k rukám exekutora. Při více exekucích musí právník s dotčenými exekutory nejprve vyřešit překážky převodu; běžná kupní smlouva s úschovou nestačí.
V první dražbě činí nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny stanovené v řízení, nikoli libovolného tržního odhadu prodávajícího. Při druhém dražebním jednání je to 50 %, při třetím 40 %, při čtvrtém 30 % a při pátém 25 % výsledné ceny. Nejnižší podání je výchozí hranice pro nabídky, nikoli předem určená konečná prodejní cena. Tu ovlivní příhozy dražitelů.
Jak řešit dluhy a zůstat bydlet v dosavadním domově?
Pokud vám hrozí exekuce nebo dražba, jednou z možností k posouzení je zpětný odkup nemovitosti prostřednictvím Bezpečné splátky. Firma nemovitost odkoupí a z kupní ceny se vypořádají dohodnuté závazky. Prodejem přestáváte být vlastníkem a v dosavadním domově zůstáváte jako nájemce se smluvně zajištěným právem koupit nemovitost později zpět. Návrat k vlastnictví závisí na splnění smluvních podmínek a schopnosti zaplatit sjednanou cenu. Před podpisem si nechte vysvětlit délku nájmu, podmínky zpětného odkupu i to, co se stane, pokud je nesplníte. Pro předběžné posouzení vyplňte formulář na webu.
Časté otázky
Lze zastavit dražbu nemovitosti v den jejího konání?
Před příklepem může úplná úhrada vymáhané pohledávky včetně příslušenství a všech nákladů prodej odvrátit. Nespoléhejte však na platbu na poslední chvíli. Exekutor musí úhradu ověřit a zohlednit stav řízení. Samotná dohoda o budoucím vyplacení věřitelů ani peníze v úschově dražbu automaticky nezastaví. Ihned kontaktujte exekutora a právníka a ověřte další postup i to, zda se dražba bude konat.
Co se stane s nesplaceným dluhem, pokud výnos z dražby nestačí?
Pokud výtěžek dražby nepokryje vymáhané pohledávky a náklady, neuhrazená část dluhu samotným prodejem nezaniká. V běžné exekuci ji lze dál vymáhat z dalšího postižitelného majetku nebo příjmů dlužníka.
Jak se po prodeji nemovitosti ošetří právo na další bydlení?
Další bydlení upravuje písemná nájemní smlouva se stanoveným nájemným a délkou nájmu. Současně se písemně sjednává právo na zpětný odkup s přesnou cenou a lhůtou pro uplatnění. Prodejem přestáváte být vlastníkem. Zpětné nabytí nemovitosti závisí na splnění sjednaných podmínek a zaplacení kupní ceny.
Bezpečná splátka
Telefon: +420 608 175 265
E-mail: info@bezpecnasplatka.cz