Odhalení skrytých závazků partnera může přijít ve chvíli, kdy už exekutor postihl rodinné bydlení. Možnosti obrany závisejí na tom, komu nemovitost patří, kdy a jak dluh vznikl a v jaké fázi je exekuce. Začněte shromážděním dokumentů a konzultací s advokátem nebo bezplatnou dluhovou poradnou.
Dopis zaskočil Martinu v momentu, kdy plánovala běžné rodinné výdaje. Její manžel Tomáš několik let tajil nesplacené půjčky a další závazky zatížené sankcemi. Vyrozumění o zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji rodinného domku v hodnotě několika milionů korun pro ni znamenaly šok. V katastru nemovitostí se již objevil záznam o exekučním příkazu. Dluh s úroky a poplatky přesáhl 500 000 Kč a rodině hrozil prodej domu.
Martina se nejdříve pokusila situaci vyřešit žádostí o hypotéku, banka však nemovitost s exekučním zápisem odmítla financovat. Exekutor již stanovil termín pro ocenění majetku znalcem. Po odborné konzultaci začali manželé prověřovat, zda mohou dluhy uhradit z kupní ceny nemovitosti ještě před dražbou a za jakých podmínek by v domě mohli dál bydlet.
Příběh je modelový. Jména a detaily jsou smyšlené.
Jak utajené dluhy jednoho z manželů ohrožují společný majetek?
Dluh jednoho z manželů vzniklý za trvání společného jmění může věřitel vymáhat i ze společného majetku. Neznamená to však, že druhý manžel nemá možnost obrany.
Podle § 732 občanského zákoníku může nesouhlas druhého manžela omezit rozsah postihu společného jmění. Dluh musel vzniknout proti jeho vůli a nesouhlas musí sdělit věřiteli bez zbytečného odkladu poté, co se o dluhu dozvěděl. Společné jmění pak lze postihnout jen do výše, kterou by představoval podíl dlužníka při jeho zrušení a vypořádání. Stejné omezení zákon stanoví také pro dluh z doby před manželstvím, z protiprávního činu jednoho manžela nebo z jeho povinnosti platit výživné.
Pokud exekuce postihuje společné jmění nebo majetek druhého manžela nad zákonem dovolený rozsah, může se tento manžel podle § 262b občanského soudního řádu domáhat částečného zastavení exekuce. Návrh podává exekutorovi, který exekuci vede. Nesouhlas ani podání návrhu samy nezaručují ochranu domu před prodejem.
Ihned si připravte smlouvy o dluzích, doručené exekuční písemnosti, doklady o nabytí nemovitosti a případné smlouvy o úpravě společného jmění manželů (SJM). Zaznamenejte, kdy jste se o dluhu dozvěděli, a uchovejte doklad o doručení nesouhlasu věřiteli. S advokátem nebo bezplatnou dluhovou poradnou prověřte další postup.
Zákaz nakládat s majetkem zpravidla vzniká doručením vyrozumění o zahájení exekuce dlužníkovi, nikoli až zápisem v katastru. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti přináší další omezení vztahující se ke konkrétnímu majetku. Na záznam v katastru proto nečekejte.
Jaké jsou právní kroky k ochraně nemovitosti před dražbou?
Vyžádejte si od exekutora aktuální vyčíslení vymáhané pohledávky včetně příslušenství, nákladů oprávněného a nákladů exekuce. Úplná úhrada může odvrátit prodej, musí však přijít včas a exekutor o ní musí vědět. Po vydání usnesení o příklepu již podle § 337h odst. 3 občanského soudního řádu nelze výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti zastavit. Na poslední chvíli se nespoléhejte.
- Prodej z volné ruky podle § 44a odst. 4 exekučního řádu vyžaduje písemný souhlas exekutora, oprávněného, tedy věřitele vymáhajícího pohledávku, a všech přihlášených věřitelů. Prodávaný majetek nesmí být postižen jinou exekucí. Cena musí být nejméně obvyklá podle znaleckého posudku, je splatná při podpisu smlouvy a kupující ji hradí k rukám exekutora. Advokátní, notářská ani bankovní úschova tuto zákonnou úhradu nenahrazuje.
- Ochrana obydlí podle § 336i odst. 2 občanského soudního řádu se vztahuje na nemovitost, v níž má dlužník trvalý pobyt. K okamžiku zahájení dražebního jednání nesmí součet pohledávek oprávněného, dalších oprávněných, kteří do řízení přistoupili, a přihlášených věřitelů přesáhnout 100 000 Kč bez příslušenství. Při splnění podmínek zastavuje tento způsob exekuce soudní exekutor; při soudním výkonu rozhodnutí rozhoduje soud. Výjimkami jsou pohledávky výživného včetně postoupených pohledávek, úplata za postoupenou pohledávku výživného, náhradní výživné, náhrada újmy způsobené ublížením na zdraví či trestným činem a případy, kdy by zastavení odporovalo dobrým mravům.
- Výpis z katastru nemovitostí pomůže zjistit zástavní práva a exekuční poznámky. Samotný výpis ale nenahrazuje vyčíslení závazků od věřitelů a exekutorů ani kontrolu podmínek jejich vypořádání.
V první dražbě činí nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny. Ve druhém dražebním jednání je to 50 %, ve třetím 40 %, ve čtvrtém 30 % a v pátém 25 % výsledné ceny. Jde o nejnižší přípustnou nabídku, nikoli předem určenou prodejní cenu. Pokud výtěžek nestačí na úhradu dluhu, může vymáhání zbytku pokračovat.
Kdy pomůže zpětný odkup nemovitosti a jak funguje?
Pokud jiné možnosti nestačí a běžný prodej by znamenal stěhování, lze prověřit zpětný odkup nemovitosti. Bezpečná splátka nemovitost odkoupí a z kupní ceny se vypořádají dohodnuté dluhy. Původní vlastníci prodejem přestávají být vlastníky, zůstávají bydlet jako nájemci a mají smluvně zajištěné právo koupit nemovitost později zpět. Zpětný odkup není půjčka ani úvěr.
Podpis kupní smlouvy sám nevymaže zástavy ani exekuční poznámky z katastru. Výmaz vyžaduje odpovídající podklady a postup podle druhu zápisu. U zástavního práva jde například o potvrzení jeho zániku a návrh na výmaz; u exekučních zápisů je nutná součinnost exekutora.
Návrat do vlastnictví vyžaduje splnění smluvních podmínek a zajištění peněz na odkup. Pokud se to nepodaří, může být ztráta vlastnictví definitivní. Před podpisem si nechte nezávisle zkontrolovat smlouvy, přiměřenost kupní ceny a nájemného, lhůtu pro zpětný odkup i následky neplacení nájmu nebo nesplnění podmínek odkupu.
Pro posouzení zpětného odkupu vyplňte formulář. Před jakýmkoli podpisem si vyžádejte návrhy smluv a čas na jejich nezávislou kontrolu.
Časté otázky
Může exekutor prodat dům, i když je psaný jen na jednoho z manželů?
Samotný zápis na jednoho manžela nerozhoduje, zda nemovitost patří do SJM. Je potřeba prověřit způsob a dobu nabytí i případné změny majetkového režimu. Výlučný majetek dlužníka může exekuce postihnout; u výlučného majetku nedlužícího manžela je nutné posoudit právní důvod postihu, případné zástavy a dřívější změny SJM. Při prodeji nemovitosti v SJM jednají manželé společně, nebo jeden se souhlasem druhého. Pouhá úprava SJM nenahrazuje potřebný podpis či souhlas druhého vlastníka.
Co se stane, když se nemovitost prodá v dražbě za méně, než činí dluh?
Prodejem nemovitosti dluh automaticky nezaniká. Pokud výtěžek nestačí na úhradu vymáhané pohledávky a souvisejících nákladů, může exekutor zbývající část dál vymáhat například srážkami ze mzdy nebo postižením bankovního účtu.
Lze nemovitost s exekucí prodat bez souhlasu exekutora?
Za trvání zákazu nakládání nelze nemovitost běžně prodat bez vyřešení tohoto omezení. Zákaz zpravidla vzniká doručením vyrozumění dlužníkovi, nikoli až zápisem do katastru. Prodej podle § 44a odst. 4 exekučního řádu vyžaduje písemný souhlas exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů. Nemovitost nesmí být postižena jinou exekucí, cena musí být nejméně obvyklá podle znaleckého posudku a kupující ji platí při podpisu smlouvy k rukám exekutora, nikoli do advokátní, notářské či bankovní úschovy. Konkrétní postup před podpisem ověřte s exekutorem a advokátem.
Bezpečná splátka
Telefon: +420 608 175 265
E-mail: info@bezpecnasplatka.cz