Daňový nedoplatek může vzniknout také tehdy, když člověk po předčasném ukončení penzijního spoření nesplní povinnost dodanit dříve uplatněné odpočty. Správce daně může k zajištění neuhrazené daně zřídit zástavní právo k nemovitosti. Při posuzování nabídek na vyplacení dluhu si ověřte smluvní podmínky, nakládání s penězi a to, zda jde o půjčku, nebo prodej nemovitosti.
Jak postupuje finanční úřad při vymáhání daňového nedoplatku?
Finanční správa podle zprávy z 3. listopadu 2026 začala rozesílat upozornění 606 lidem kvůli možným nesrovnalostem v přiznání k dani z příjmů za rok 2025. Rozesílka Daňového echa se týká možného opomenutí povinnosti dodanit dříve uplatněné odpočty při předčasném ukončení penzijního spoření. Jde o neformální upozornění s možností údaje prověřit a chybu napravit, nikoli o oznámení daňové exekuce.
Pokud evidujete nedoplatek, nejprve kontaktujte správce daně. Nechte si vyčíslit dluh včetně příslušenství a nákladů a zjistěte fázi vymáhání. Projednejte možnost posečkání nebo splátek. Správce daně je může povolit například tehdy, pokud by okamžitá úhrada znamenala vážnou újmu nebo ohrozila výživu vás či vyživovaných osob. Důvody doložte a navrhněte reálný termín úhrady nebo splátkový plán. Samotné podání žádosti automaticky nezastavuje vymáhání; pokud exekuce běží, projednejte i její odklad.
Zástavní právo nevzniká automaticky nezaplacením daně. Správce daně o jeho zřízení rozhoduje a zajistí příslušný zápis do katastru. Daňovou exekuci nařizuje vydáním exekučního příkazu na základě vykonatelného exekučního titulu. Zástava a exekuce jsou odlišné postupy, nemusí po sobě následovat v pevném pořadí.
U daňové exekuce nelze spoléhat na automatické zastavení prodeje bydlení při dluhu do 100 000 Kč. Tato hranice pochází z pravidel soudního výkonu rozhodnutí a nelze ji bez dalšího přenést na postup finančního úřadu. Správce daně musí volit přiměřené prostředky vymáhání. Pokud se prodej bydlení jeví vzhledem k dluhu nepřiměřený, nechte si nezávisle posoudit možnosti obrany.
V první daňové dražbě nemovitosti činí nejnižší podání dvě třetiny stanovené výsledné ceny. Při první opakované dražbě je to 50 %, při druhé 40 %, při třetí 30 % a při čtvrté a další 25 %. Zákon připouští za stanovených podmínek také opakování se stejným nejnižším podáním nebo nové stanovení výsledné ceny. Nejde o předem danou konečnou prodejní cenu. Pokud výtěžek nepokryje celý dluh, neuhrazený zbytek zůstává k doplacení.
Úhradu řešte před zahájením dražby. Vyžádejte si aktuální částku potřebnou k vypořádání vymáhaného nedoplatku včetně příslušenství a exekučních nákladů a ověřte, že správce daně platbu obdržel a rozhodl o dalším postupu. Úhrada před zahájením může být důvodem ke zrušení dražby. Nespoléhejte na možnost zachránit nemovitost platbou na poslední chvíli před příklepem.
Na co si dát pozor při posuzování nabídek na vyplacení daňové zástavy?
Každá nabídka má vlastní podmínky a rizika. Před podpisem si nechte vysvětlit, komu budou peníze vyplaceny, jaké závazky pokryjí a jaké povinnosti vám zůstanou. Prověřte zejména následující body:
- Postup úhrady a úschovu peněz. Nechte nezávislého advokáta zkontrolovat, zda je pro danou transakci vhodná advokátní, notářská nebo bankovní úschova a jaké má podmínky. Smlouvy mají určit částky, příjemce a podmínky plateb věřitelům, následné doložení zániku zajištění a postup výmazu zástav. Platba potřebná ke splacení zajištěného dluhu nemůže být podmíněna tím, že už před ní bude příslušná zástava vymazána.
- Vymezení právního vztahu. U půjčky se dluh hradí z úvěrových peněz a vzniká povinnost úvěr splácet. U prodeje se dluh vypořádává z kupní ceny. Zpětný odkup je prodej spojený s nájmem a smluvním právem na pozdější koupi zpět. Prodejem přestáváte být vlastníkem nemovitosti.
- Písemné podmínky odkupu. Trvejte na písemném sjednání ceny, lhůty, způsobu uplatnění práva a následků nesplnění podmínek. Nespoléhejte na ústní ujištění. Předem si ujasněte také to, co se stane, pokud na odkup nezískáte peníze.
- Celkové náklady půjčky. RPSN je důležitý ukazatel nákladovosti spotřebitelského úvěru, nikoli jediné měřítko výhodnosti. Porovnejte také celkovou splatnou částku, dobu splatnosti, splátky, podmínky předčasného splacení a následky prodlení včetně rizika pro zastavenou nemovitost.
Zvlášť při již probíhající exekuci nechte nezávislého advokáta prověřit, zda lze nemovitost převést a jaké souhlasy či rozhodnutí jsou potřeba. Po oznámení daňového exekučního příkazu k prodeji nemovitosti ji dlužník nesmí převést ani zatížit. Samotná dohoda s kupujícím tento zákaz neodstraní.
Jaká rizika přináší prodej nemovitosti s nájemní smlouvou?
Při prodeji s následným nájmem se dluhy vypořádávají z kupní ceny podle smluvně sjednaného postupu. Samotný prodej nevymaže zástavy ani exekuční poznámky z katastru. U jednotlivých zápisů je třeba zajistit odpovídající listiny a navazující postup. Prodejem přestáváte být vlastníkem a dál bydlíte jako nájemce, kterého chrání nájemní smlouva i zákon.
Ještě před podpisem kupní smlouvy si nechte písemně sjednat délku nájmu, nájemné, platby za služby, mechanismus zvyšování nájemného a podmínky skončení nájmu. Pronajímatel může nájemné zvýšit podle platně sjednaného mechanismu, například inflační doložky. Pokud si strany zvyšování nesjednaly ani je výslovně nevyloučily, může pronajímatel navrhnout zvýšení zákonným postupem; při nesouhlasu nájemce může za zákonných podmínek rozhodnout soud.
Jistota neboli kauce a právo na zaplacení smluvní pokuty nesmějí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Zálohy na služby se do tohoto základu nezapočítávají. U zpětného odkupu si ověřte písemnou cenu a časový rámec a spočítejte, zda zvládnete nájem i získání peněz na budoucí koupi. Návrat vlastnictví není jistý.
Jaké řešení nabízí Bezpečná splátka?
Bezpečná splátka řeší zpětný odkup nemovitosti: nemovitost odkoupí, z kupní ceny se podle smluvního postupu vypořádají dohodnuté dluhy a vy v ní zůstáváte bydlet jako nájemce. Máte smluvní právo koupit ji později zpět za stejnou cenu, za jakou jste ji prodali. Prodejem přestáváte být vlastníkem a vlastnictví získáte zpět jen při splnění podmínek odkupu a zajištění peněz. Pokud podmínky nesplníte, nemovitost se vám automaticky nevrátí. Před podpisem musí být jasné také následky neplacení nájmu a podmínky dalšího bydlení.
Samostatnou službou je zprostředkování půjčky se zástavou nemovitosti. Bezpečná splátka sama peníze nepůjčuje. V tomto případě se dluh hradí z poskytnutého úvěru, nikoli z kupní ceny. Pro posouzení možnosti řešení vyplňte formulář; následuje telefonát a předběžné posouzení, osobní prohlídka a odhad hodnoty, ujasnění podmínek, podpis smluv, převod v katastru a výplata peněz podle sjednaného postupu u prodeje.
Časté otázky
Může finanční úřad prodat nemovitost v exekuci kvůli jakkoliv vysokému dluhu?
Samotná výše dluhu nedává úplnou odpověď. U daňové exekuce nelze automaticky spoléhat na hranici 100 000 Kč známou ze soudního výkonu rozhodnutí. Správce daně musí postupovat přiměřeně. Nechte si ověřit fázi vymáhání a možnosti jiného způsobu úhrady nebo obrany proti prodeji.
Co se stane se zástavním právem po prodeji nemovitosti a zaplacení dluhů?
Samotný prodej zástavu neodstraní. Smlouvy musí určit úhradu věřitelům a navazující doložení zániku zajištění a výmazu. U daňového zástavního práva správce daně po jeho zániku zajistí podání návrhu na výmaz do katastru. Exekuční poznámky vyžadují samostatný odpovídající postup podle stavu řízení. Dokončení ověřte na aktuálním listu vlastnictví.
Je při zpětném odkupu nemovitosti nutné ihned opustit domov?
U zpětného odkupu Bezpečné splátky zůstáváte v nemovitosti bydlet na základě nájemní smlouvy. Prodejem přestáváte být vlastníkem a získáváte smluvní právo koupit nemovitost později zpět. Před podpisem si ověřte podmínky nájmu, odkupu i následky situace, kdy nezvládnete nájemné nebo nezískáte peníze na koupi zpět.
Bezpečná splátka
Telefon: +420 608 175 265
E-mail: info@bezpecnasplatka.cz