Rostoucí ceny nemovitostí v České republice mohou lidem v dluhové tísni ztížit pořízení vlastního bydlení po prodeji. Dražba ani běžný prodej však automaticky neznamenají trvalou ztrátu domova. Při běžném prodeji lze s kupujícím dohodnout termín předání nebo další bydlení v nájmu. Prodej se zpětným odkupem spojuje změnu vlastníka s nájmem a smluvním právem koupit nemovitost později zpět. Možnost zůstat bydlet i podmínky návratu do vlastnictví závisí na smlouvách.
Jak rostoucí ceny nemovitostí komplikují řešení dluhů?
Podle zprávy ČTK z 9. listopadu 2026 o údajích Eurostatu zaznamenalo Česko mezi roky 2015 a 2025 čtvrtý nejvyšší nárůst poměru cen nemovitostí k příjmům domácností v Evropské unii. Tento ukazatel porovnává vývoj cen nemovitostí s vývojem příjmů domácností, nikoli pouze mezd.
Jiná zpráva ČTK ze stejného dne uvádí, že ve třetím čtvrtletí 2026 vzrostly podle sledovaného indexu ceny bytů meziročně o 9,3 %, rodinných domů o 8,4 % a pozemků o 10,5 %. Jde o srovnání s třetím čtvrtletím 2025, nikoli o předpověď dalšího zdražování.
Pro člověka, který řeší exekuce nebo dlužné splátky, může růst cen znamenat vyšší částku potřebnou k pozdějšímu pořízení bydlení. O tom, zda si bude moci nemovitost znovu koupit, rozhodují také jeho budoucí příjmy a dostupné peníze.
Jaké způsoby řešení dluhů se nabízejí a jak dopadají?
Při řešení závazků spojených s nemovitostí je potřeba porovnat očekávaný výnos, zbývající dluhy a podmínky dalšího bydlení.
- Exekuční dražba: V prvním dražebním jednání činí nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny určené v řízení. Při druhém činí 50 %, při třetím 40 %, při čtvrtém 30 % a při pátém 25 % výsledné ceny. Jde o nejnižší podání, nikoli o předem danou prodejní cenu. Výtěžek nemusí pokrýt všechny dluhy a neuhrazený zbytek může věřitel dále vymáhat. Dražba nezajišťuje původnímu vlastníkovi další bydlení; případné setrvání závisí na právním důvodu užívání a konkrétních okolnostech.
- Běžný prodej z volné ruky: Může přinést cenu odpovídající trhu a peníze na vypořádání věřitelů. Termín předání i případný navazující nájem lze dohodnout s kupujícím, takže prodej nemusí znamenat okamžité stěhování. Při exekuci však vlastník nemůže nemovitost volně prodat bez vyřešení zákonných omezení.
- Prodej se zpětným odkupem a nájmem: Původní vlastník nemovitost prodá a podle nájemní smlouvy v ní může dál bydlet jako nájemce. Smluvně si zajistí právo na pozdější odkup. Cena odkupu nemusí u každého takového řešení automaticky odpovídat původní kupní ceně. Úhrada všech závazků vyžaduje dostatečnou kupní cenu a dohodnutý způsob vypořádání. Pro výmaz konkrétních zatížení z katastru je nutné doložit příslušné listiny.
Po doručení vyrozumění o zahájení exekuce zpravidla platí zákaz nakládání s majetkem. Pro prodej podle § 44a odst. 4 exekučního řádu je nutný písemný souhlas exekutora, oprávněného, tedy věřitele, který exekuci vede, a všech přihlášených věřitelů. Prodávaný majetek nesmí být postižen jinou exekucí. Cena musí být alespoň obvyklá podle znaleckého posudku a je splatná při podpisu smlouvy k rukám exekutora. Samotný souhlas exekutora ani složení peněz do běžné úschovy tyto podmínky nenahrazují. Při více exekucích nechte před podpisem právně prověřit postup ve všech dotčených řízeních.
V čem spočívají výhody a rizika zpětného odkupu?
Pokud smlouva stanoví pevnou odkupní cenu bez ujednání o jejím zvýšení, samotný růst tržních cen ji nezmění. Před podpisem ověřte přesnou částku nebo způsob jejího určení, lhůtu pro odkup a případné další poplatky či náhrady. Zkontrolujte také, kdy právo na odkup zaniká a co se stane při prodlení s nájemným.
Zpětný odkup není půjčka ani úvěr. Prodejem člověk přestává být vlastníkem; u nemovitosti zapsané v katastru nabývá kupující vlastnické právo vkladem, nikoli samotným podpisem kupní smlouvy. Původní vlastník pak bydlí na základě nájmu. Prodanou nemovitost už nemůže jako vlastník prodat, zastavit ani odkázat dědicům.
Nespoléhejte na ústní přísliby. Kupní smlouvu, nájemní smlouvu i ujednání o zpětném odkupu si nechte před podpisem nezávisle právně zkontrolovat a trvejte na písemném zachycení dohodnutých podmínek. U nájmu bytu zákon vyžaduje písemnou formu, ale pronajímatel nemůže vůči nájemci namítat neplatnost smlouvy jen kvůli jejímu nedostatku. Nelze tedy obecně tvrdit, že ústní ujednání nemají žádnou právní váhu.
Tato varianta se nehodí pro každého. Předem si spočítejte, zda zvládnete nájemné a další výdaje na bydlení, a určete reálný zdroj peněz na odkup. Pokud podmínky nesplníte, můžete přijít o právo nemovitost koupit zpět. Ani další trvání nájmu není automatické; záleží na nájemní smlouvě a zákonných pravidlech jeho skončení.
Kdy má smysl uvažovat o sjednání zpětného odkupu?
O této možnosti lze uvažovat před uskutečněním dražby, pokud očekávaná kupní cena umožní dohodnuté vypořádání závazků a další bydlení bude finančně únosné. Nejdříve si vyžádejte aktuální vyčíslení všech dluhů včetně nákladů a porovnejte je s kupní cenou. Pokud peníze nestačí, zbývající dluhy mohou pokračovat i po prodeji.
Bezpečná splátka nemovitost odkoupí a podle sjednaných smluv v ní můžete zůstat jako nájemce se smluvním právem na pozdější zpětný odkup. Z kupní ceny se vypořádávají dohodnuté závazky, pokud na ně prostředky postačí; výmaz zatížení vyžaduje odpovídající podklady. Prodejem přestáváte být vlastníkem a možnost návratu závisí na splnění odkupních podmínek. Posouzení začíná formulářem, telefonátem a předběžným zhodnocením situace. Před podpisem musíte přesně vědět, co smlouvy stanoví a co se stane, pokud nezvládnete nájem nebo odkup.
Časté otázky
Může se cena pro zpětný odkup zvýšit, pokud tržní ceny bytů vzrostou?
Samotný růst trhu nezvýší cenu, kterou smlouva stanoví jako pevnou bez možnosti jejího navýšení. Ověřte však celé cenové ujednání včetně dalších poplatků či náhrad. Stejná cena jako při původním prodeji není automatickou vlastností každého zpětného odkupu.
Co se stane s dluhy při prodeji nemovitosti se zpětným odkupem?
Záleží na výši kupní ceny, vyčíslení závazků a dohodnutém vypořádání. Při postupu podle § 44a odst. 4 exekučního řádu se kupní cena platí při podpisu smlouvy k rukám exekutora; nelze automaticky počítat s advokátní, notářskou nebo bankovní úschovou. K výmazu zástavních práv a dalších zápisů je třeba doložit odpovídající listiny. Pokud výtěžek nepokryje všechny závazky, neuhrazené dluhy mohou trvat dál.
Přestávám podpisem kupní smlouvy být vlastníkem nemovitosti?
Samotným podpisem ne. Při smluvním převodu nemovitosti zapsané v katastru nabývá kupující vlastnictví vkladem do katastru. Další bydlení původního vlastníka upravuje nájemní smlouva a právo na pozdější odkup samostatné smluvní ujednání. Před podpisem nechte všechny dokumenty zkontrolovat nezávislým právníkem.
Bezpečná splátka
Telefon: +420 608 175 265
E-mail: info@bezpecnasplatka.cz